PROPERTY

Pasar Properti kita belum memperlihatkan kondisi "bubble” saat ini. Bubble properti biasanya ditandai kenaikan ekstreme harga jual, padahal harga sewa cuma naik sedikit atau malah flat. Justru excessive demand (permintaan berlebihan) adalah pemicu bubble.

Baca buku Irrational Exuberant-nya Bob Shiller. Saat orang beli rumah 2-3x kebutuhannya - itu sudah excessive demand. Apa yang terjadi di Jepang 1990 adalah bubble. Bubble lalu pecah dan harga jeblok. Bertahun-tahun tidak balik. Banknya tercekik bad debt. Di Jepang ada beberapa distrik yang harganya sampai sekarang tidak juga pulih. Padahal sudah 20 tahun.

Property Singapura juga sudah bubble. Kena imbas dari bubble property di China. Banyak orang China yang beli property di Singapura. Ketika bubble di Properti China, kita menemukan harga tanah dan bangunan termahal di dunia disana. Rekor: $61 Juta untuk satu apartment.

Ketika properti di China direm pemerintah kenaikan harganya, pembeli pindah di Hong Kong dan Singapura. Peringkat pembeli terbesar properti Singapura: Warga Indonesia, China dan Malaysia. Beli apartemen karena investor lain juga melakukan = greater fool theory = resep bubble.

Excessive demand biasanya terjadi kalau banyak orang beli property untuk spekulasi. Sering terjadi beli beberapa properti sekaligus. Bila dilakukan secara bersamaan, membuat pasokan menyusut dan harga naik.

Sekitar 8-10 tahun lalu, bubble pernah muncul di properti kios ala Mangga Dua. Lalu pasokan melimpah dan harga kemudian jatuh. Kios kosong. Jadi, cara paling ampuh untuk memecahkan bubble adalah: meningkatkan pasokan. Sialnya, peningkatan pasokan punya konsekuensi ekonomi. Modal dan tenaga kerja adalah konsekuensi ekonomi yang sering terlalu mahal, saat bubble pecah dan mulai makan korban. Sumber daya yang harusnya bisa untuk membangun infrastruktur - malah terpakai untuk membangun pasokan properti spekulatif.

Akibatnya jadi aneh: harga properti menggila - tapi infrastruktur buruk. Kualitas udara tetap jelek, banjir tetap terjadi. Orang yang tinggal di Apartemen mewah Da Vinci tetap saja menghirup udara kotor dari jalan di depannya. Udara tak terbeli. Coba lihat apa jadinya ribuan kios di WTC Mangga Dua, Mangga Dua Square, dan sekitarnya. Kosong. Bubble pecah. Harga bisa naik sampai ke langit - tapi daya beli selalu ada batasnya. Saat keduanya bertemu: gravitasi mulai bekerja.

Di Semarang seperti di banyak kota besar lainnya, sekarang tren membangun ruko. Benar-benar hampir penuh ruko dimana-mana. Efek negatif akumulatif-nya terjadi inefisiensi. Batam adalah contoh kota yang mengalami bubble ruko, yang lalu pecah. Ribuan ruko sekarang kosong melompong. Tata kota jadi amburadul.

Sesudah krisis subprime pecah, jutaan kehilangan rumah. Dan lebih banyak lagi yang tadinya berpunya, secara teknis bangkrut gara-gara rumah. "Semua orang harus punya rumah": ilusi yang membuat berkali-kali berbagai negara mengalami bubble property dan menghancurkan ekonomi. Subprime mortage di AS, terjadi secara sistematis, karena peraturan yang di buat pemerintah AS sendiri.

Di buku "The Ascent of Money" digambarkan bagaimana bangsawan dengan property terbanyak dan terkaya Inggris - bangkrut oleh property. Apakah orang tidak usah punya rumah? Tentu saja tidak. Tapi di sisi lain: rumah dijadikan ajang spekulasi sama sekali tidak baik.

Di sebelah kanan rumah saya ada tanah kosong. Sudah puluhan tahun begitu. Di sebelah kiri, ada rumah yang sudah kosong 3 tahun. Mengapa rumah dan tanah itu kosong, padahal ada pemiliknya? Karena dipakai sebagai ajang spekulasi properti!

Ada orang yang membeli rumah dan tanah sampai melampaui kebutuhan normal. Serakah. Padahal ada orang yang tidak punya rumah. Tanah dan rumah nganggur seperti itu harusnya dibebani pajak 20x tarif PBB, supaya ada pasokan rumah baru dan harga bisa normal.

Intinya: Bubble properti dapat dicegah dengan dua cara: tingkatkan pasokan dan menerapkan pajak tinggi pada tanah dan rumah nganggur. Dengan pajak tinggi atas rumah dan tanah nganggur, maka insentif berspekulasi akan turun dan uang yang terkumpul bisa buat bangun rusun murah. Jadi, peningkatan pasokan sekaligus pajak tinggi atas properti spekulatif; akan membuat harga kembali normal, karena ada banjir pasokan.