PROPERTY - REIT

Bagaimana dengan orang yang ingin investasi secara normal di properti? Bisa ada solusinya, yaitu lewat penerbitan REITs. REIT = Real Estate Investment Trust. Surat pemilikan properti yang bisa diperjualbelikan di bursa. Kita seperti punya "sepotong" properti. Setiap aset Real Estate yang ada arus kas-nya, dapat dijadikan REIT, semisal perkantoran, mall, apartemen, rumah sakit, sampai penjara.

Contoh: Aset properti seperti Plaza Senayan misalnya dapat dijadikan REIT. Klaim pemilikan terbagi atas jutaan surat berharga bursa. Setiap lembar REIT-nya Plaza Senayan misalnya memberikan hak penerimaan atas sewa toko dan ruang di Mal tersebut pada setiap pemilik REIT. Biasanya suatu aset properti yang dibuat REIT - diwajibkan membagikan 80-90% pendapatannya kepada seluruh pemegang unit REIT.

Efeknya: investor real estate tidak lagi harus memiliki aset fisik. Cukup suratnya saja dan toh nantinya akan beroleh hasil dari sewa. Dengan cara ini, "nafsu" berspekulasi di pasar fisik properti juga bisa diredam, karena ada penyalurannya. Dan ini sehat bagi ekonomi. Selama ini belum ada REIT di Indonesia. Akibatnya yg ditubruk aset fisik. Pasokan cepat sekali habis dan bubble bermunculan.

Spekulasi properti fisik lebih bermasalah, karena pasokan baru lebih sulit dibuat. Di pasar saham suplai baru lebih mudah. Apakah Bubble masih bisa terjadi saat REIT sudah ada? Bisa saja - tapi akan lebih terkendali ketimbang bubble di aset fisik. Di Indonesia, aturan tentang REIT sudah ada. Tapi masih kena pajak berganda (double taxation). Dulu Malaysia pun begitu, lalu diubah. Sesudah diubah, pasar REIT Malaysia jadi lebih baik, sementara REIT di Indonesia tetap mandeg. Perlu perubahan soal pajak.

Bagi pengembang, REIT lebih menguntungkan karena faktor risiko tersebar luas ke pihak lain. Memang ini berarti bagi-bagi laba juga. Tapi tentu saja adanya REIT saja tidak cukup meredam bubble. Pasokan baru dan pajak progresif atas properti spekulatif perlu diberlakukan. Yang paling ditakutkan spekulan tentunya adalah pajak dan pasokan baru. Mereka lebih senang pasokan tercekik.

Investasi REIT sebenarnya bersifat lebih dekat ke surat utang. Tapi memang selain dapat dividen yang bagus juga ada capital gain Di Indonesia sering ada salah pengertian tentang konsep investasi. Investasi yang benar adalah aset yang memiliki arus kas. Beli tanah lalu ditanami dan hasilnya dijual => Investasi. Beli tanah didiamkan saja nunggu buat dijual lagi => Spekulasi.

Beli rumah/rusun buat disewakan secara aktif => Investasi. Beli rumah/rusun dibiarin kosong buat dijual lagi => Spekulasi.

Membiarkan rumah atau tanah kosong dengan tujuan spekulasi ini yang membuat ekonomi tidak efisien. Pasokan terganggu. Pasokan properti baru yang siap untuk dihuni atau disewa. Karena pasokan terganggu (ada properti nganggur) - maka harga menjadi lebih tinggi dari seharusnya. Bisa memicu ekonomi biaya tinggi.

KPR kan berarti cash outflow. Kalau yang dibeli disewakan atau ditempati - masih termasuk investasi. Di luar itu ya spekulasi. Jika punya uang nganggur, daripada dibelikan apartemen lebih baik uangnya dibelikan kebun singkong. Akan lebih bagus bagi perekonomian. Tapi kan punya apartemen lebih gaya daropada kebon singkong. Lebih gaul.

investasi yang arus kasnya mengalir terus contohnya apa? Punya sawah atau kebun. Atau rumah kontrakan. Atau punya REIT.

Bagaimana kaum kelas menengah baru bisa punya rumah; kalau harga rumah bergerak naik 2-3x lipat pertumbuhan pendapatan? Kalau ada REIT kita tidak usah repot-repot lagi untuk berinvestasi di properti. Juga lebih likuid.