Bagaimana Bersikap Jika KPR Macet?

Rumah adalah tempat berteduh bagi setiap keluarga. Tempat anak-anak tumbuh, tempat setiap anggota keluarga pulang. Semua orang mendambakan punya rumah sendiri, namun sayangnya tak semua orang sanggup membeli rumah secara cash. Maka disini bank berperan sebagai pihak yang dapat membantu kita memilki rumah dengan sistem kredit (KPR). Calon pembeli rumah cukup menyediakan uang muka rumah saja, lalu sisanya akan dibayarkan oleh pihak bank. Dan kita sebagai pembeli rumah bisa langsung memiliki dan menempati rumah tersebut. Praktis dan sangat membantu bukan?

Kita disebut sudah memiliki rumah tersebut secara resmi karena memang sudah terjadi balik nama. Sertifikat tanahnya sudah atas nama kita. Jadi prinsipnya disini adalah kita meminjam uang pada bank dengan menjaminkan sertifikat property kita. Khusus untuk kredit KPR biasanya kita sudah diberi jangka waktu kredit tertentu (tenor). Dengan jumlah cicilan yang sudah ditetapkan. Sampai disini segalanya masih berjalan secara fair baik bagi bank maupun bagi nasabah.

Dalam perjalanannya, kerjasama antara bank dan nasabah tak selamanya berjalan mulus. Akibatnya bisa terjadi kredit macet. Kredit KPR macet bisa disebabkan beberapa faktor:

1. Permasalahan liquiditas nasabah.

2. Keserakahan pihak bank.

3. Kecurangan (fraud).

Permasalahan liquiditas nasabah bisa disebabkan 1001 macam hal. Bisa karena kena PHK, usaha sedang menurun, tertipu, sampai akibat gaya hidup. Nasabah yang dulunya saat ambil kredit keuangannya bagus, bisa saja selama perjalanan mengalami masalah liquiditas ini.

Masalah kedua adalah karena keserakahan pihak bank sendiri. Seringkali ini juga jadi faktor pemicu terjadinya kredit KPR yang macet. Sebagai contoh, praktik menaikan suku bunga yang semena-mena oleh pihak bank. Seringkali kenaikannya jauh melampaui BI Rate. Misal terjadi kenaikan BI Rate 1% maka pihak bank bisa menaikkan suku bunga KPR yang sedang berjalan menjadi 3% lebih. Konsumen banyak yang kelabakan akibat perilaku bank yang seperti ini. Mereka tidak siap dengan penambahan beban cicilan diluar dugaan itu.

Faktor ketiga adalah karena kecurangan. Biasanya ini sudah terjadi sejak pengajuan kredit. Dan ada kerjasama dengan orang dalam bank

Apapun faktor penyebab kredit KPR macet ini kita semua sudah tahu muaranya. KPR adalah kredit dengan jaminan dan oleh karena itu maka jaminannyalah yang akan diresikokan jika terjadi masalah pada kredit. Karena jaminannya disini adalah rumah kita sendiri maka masalah emosional ikut bermain. Siapa yang mau kehilangan rumahnya?. Biasanya nasabah KPR yang macet ini akan panik berat karena resiko yang dihadapinya. Dunia seperti kiamat rasanya.

Namun perlu dipahami bahwa kepanikan nasabah inilah yang justru diharapkan oleh pihak bank. Makin panik nasabah makin senang bank. Sebab dengan paniknya nasabah ini maka mereka tidak bisa berpikir secara jernih dan mudah disetir pihak bank untuk mengikuti maunya bank. Jurus yang paling sering dilakukan oleh pihak bank adalah memunculkan perasaan bersalah di pihak nasabah. Mereka ahlinya dalam hal ini. Semakin besar perasaan bersalah nasabah karena tidak mampu bayar kewajibannya, maka semakin kooperatiflah dia. Biasanya solusi yang ditawarkan pihak bank adalah meminta nasabah menjual sendiri rumahnya agar bisa melunasi kewajibannya di bank. Jika solusi ini tidak ada hasil maka pihak bank akan melakukan lelang rumah kita melalui balai lelang.

Kembali ke penyebab kredit macet tadi. Belum tentu pihak nasabah yang salah menjadi penyebabnya. Atau setidaknya belum tentu nasabah sengaja membuat macet kreditnya. Bisa saja karena faktor-faktor diluar kendali si nasabah. Pada saat inilah biasanya bank akan terlihat serakahnya. Mereka tidak mau tahu selama ini nasabah patuh membayar cicilan selama bertahun-tahun. Mereka juga tidak mau rugi meski nasabahnya sedang kesulitan. Bahkan bila mana perlu justru mengambil keuntungan dari kesulitan nasabah. Jadi sesungguhnya bagi nasabah persoalan ini adalah masalah "menang atau kalah". Nasabah vs Bank. Dan bank sama sekali bukanlah teman anda!

Kali ini saya akan berikan sedikit tips yg mungkin akan menyelamatkan rumah tercinta anda saat mengalami kredit macet KPR. Dalam menghadapi KPR macet, pertama kali yang harus anda lakukan sebagai nasabah adalah: HILANGKAN PERASAAN BERSALAH!

Satu-satunya yang harus anda selamatkan adalah rumah anda. Ingat, bank bukan kawan anda. Dalam hal ini bank adalah pihak yang harus dikalahkan. Ingat juga bahwa bank tidak akan memberi piagam kepada nasabahnya yang patuh. Jadi fokuslah hanya untuk menyelamatkan rumah anda! Perlu pula diingat bahwa bank sangat takut jika ada nasabah KPR macet yang tidak kooperatif. Sebab mereka akan bisa tidak berkutik dibuatnya. Bisa jadi mereka akan menakut-nakuti kita dengan berbagai ancaman. Tapi percayalah, mereka lebih takut. Nanti saya beri alasannya.

Bank juga sangat tidak ingin jaminan sampai masuk ke proses lelang. Sebab sangat jarang ada pembeli di lelang pertama. Manakala tidak laku di lelang pertama maka di lelang kedua dan selanjutnya harga akan diturunkan. Disini bank akan rugi. Dan yang paling ditakutkan oleh pihak bank adalah jika terjadi tuntutan perkara dari pihak nasabah.

Berikut adalah langkah-langkah yang harus ditempuh agar rumah anda tidak dilelang oleh pihak bank. Saat mengetahui rumah kita akan dilelang karena KPR macet, maka yang pertama harus dilakukan adalah mencari pengacara yang bisa bantu. Biasanya untuk perkara semacam ini pengacara memberi tarif antara 20-35 juta. Tergantung nego atau nilai rumah. Selanjutnya pengacara akan mengajukan tuntutan kepada pihak bank, lalu mengajukan blokir sertifikat kita di BPN. Dengan memblokir sertifikat di BPN maka otomatis tidak ada satupun yang bisa membalik nama sertifikat kita sebelum kasus di pengadilan selesai.

Apakah dengan cara ini akan menghentikan langkah bank melelang property kita? Kami jawab dengan jujur TIDAK. Tapi dengan adanya gugatan plus blokir sertifikat tersebut, maka siapa yang akan berani membeli rumah bermasalah? Dengan kata lain, langkah tersebut akan mencegah orang membeli property kita di balai lelang. Itu dulu yang penting. Sebisa mungkin kawal setiap rumah kita akan dilelang. Ketika ada yang tertarik membeli, sampaikan saja rumah tersebut dalam gugatan dan diblokir. Maka dijamin tidak akan ada yang berani membeli. Kalaupun ada orang yang cukup gila berani membeli maka dia akan rugi besar. Sebab dia tidak akan bisa menempati atau membalik nama sertifikat selama kasusnya belum selesai. Ini bisa berlangsung bertahun-tahun lamanya. Jadi proses ini adalah proses "buying time". Selama itu kita bisa melakukan banyak hal.

Sampai pada titik ini pihak bank akan berada pada posisi yang terjepit. Tidak ada apapun yang bisa mereka lakukan selain mengikuti proses. Mengingat proses ini bisa berjalan bertahun-tahun maka kita punya kesempatan mencari rejeki dan untuk sementara tidak dibebani hutang. Maka setelah uang terkumpul kita bisa mulai melakukan negosiasi dengan pihak bank. Sebelum itu kita fokus cari duit tanpa mikir utang dulu.

Setelah uang dirasa cukup barulah kita bisa lakukan negosiasi dengan pihak bank. Ingat, posisi tawar kita tinggi. Mengapa posisi tawar kita tinggi? Karena pihak bank tahu betul proses ini bisa sangat panjang dan selama itu duit mereka macet. Dengan posisi tawar yang tinggi ini maka kita bisa melakukan tawar menawar pelunasan hutang kita dengan jumlah yang signifikan. Contoh, jika sisa pokok hutang kita adalah 500 juta maka kita boleh-boleh saja menawar sebesar 350 juta untuk pelunasan. Jika disetujui maka urusan selesai, hutang kita lunas dengan pemotongan yang lumayan. Jika tidak disetujui maka proses berlanjut. Sederhana.

Mari kita memposisikan diri sebagai pihak bank. Mereka lebih memilih menerima 350 juta saat ini atau 500 juta entah kapan? Dalam hal negosiasi pelunasan hutang ini, bunga dan denda sudah tidak relevan lagi. Hanya pokok yang kita bicarakan. Jadi tujuan dari semua langkah-langkah diatas adalah menciptakan posisi tawar yang lebih baik dengan pihak bank. Dan posisi tawar terbaik adalah saat aturan mainnya adalah hukum, bukan aturan main bank. Dan posisi tawar terbaik adalah saat aturan mainnya adalah hukum, bukan aturan main bank.

Jika ada pertanyaan bagaimana sertifikat bisa diblokir padahal ada di bank? Kami jawab bisa! Selama ada gugatan atas sertifikat tersebut. Lalu mengapa kita harus bayar pengacara padahal kredit kita macet? Jawabnya, ini untuk menghindari lepasnya rumah kita. Uang untuk bayar pengacara tersebut bisa jadi dari pinjaman kerabat. Yang pasti uang pinjaman tersebut tidak menyelesaikan masalah jika dibayarkan kepada bank. Berikut alasannya:

Saat akumulasi cicilan macet kita selama 5 bulan misalnya sebesar 30 juta maka membayar 20 juta akan jadi blunder. Mengapa demikian? Sebab "sistem" bank akan mendahulukan pembayaran bunga dan denda terlebih dahulu, baru pokoknya. Dengan kata lain, jumlah bulan tunggakan hutang anda akan berkurang sedikit saja. Artinya rumah anda tetap beresiko dilelang! Jadi dalam kondisi sudah macet dan sudah diancam lelang maka solusinya harus final. Mengikuti nasihat bank sama seperti bunuh diri.

Informasi ini hendaknya digunakan untuk kebaikan dan semata-mata demi melawan kesewenang-wenangan bank saja. Jangan disalah gunakan! Terserah kepada anda mau percaya pihak bank yang akan melelang rumah anda atau kepada penjelasan ini. Rumah anda sendiri, nasib anda sendiri. Hanya saja ada konsekuensi yang harus ditanggung jika punya kredit macet. Nama kita masuk daftar hitam di BI (BI checking). BI checking yang buruk memang akan menghambat kita untuk ambil kredit lagi. Berepa lama? Biasanya sampai dua tahun setelah lunas baru keluar dari BI checking.

Semoga bermanfaat dan menambah wawasan kita semua. Salam.



Disclaimer: Tulisan ini bukan untuk merugikan bank tapi untuk menjaga hak konsumen.